リバースモーゲージ 計算機 — 自宅担保で老後資金、残債と清算後手取りまで試算

この計算機で何がわかるか

「自宅を担保に老後資金を借りるとどうなる？」「いくら借りられて、利息はどれくらい積み上がる？」「契約終了時に手元に残るお金は？」を 自宅評価額・受給方式・金利・想定契約期間 から年次でシミュレーションできる計算機です。

リ・バース60（住宅金融支援機構）のような ノンリコース型 に対応し、契約者死亡時の自宅売却で残債が出ても相続人にリスクが及ばないケースを正しく計算します。

計算ロジックの根拠

リバースモーゲージの基本構造

契約時：自宅を担保 → 借入限度＝評価額×担保掛け目（50〜60%）
契約期間中：月々受給 or 一括借入。利息は月々支払 or 借入残高に積み上げ
契約終了時（契約者死亡）：自宅売却 → 残債清算 → 残差は相続人に

借入限度の計算

借入限度 = 不動産評価額 × 担保掛け目

商品	担保掛け目
リ・バース60（住宅金融支援機構）	50〜60%
東京スター銀行「充実人生」	50%
三井住友信託銀行	50〜60%
一部民間銀行	60〜70%（条件付き）

評価額は時価ではなく路線価・標準的な担保評価で算定されるため、購入価格の80〜90%程度に見積もるのが安全です。

利息の処理

A. 利息月々払い型：毎月、借入残高 × 月利 を支払う。残債は元金のまま。
B. 利息積み上げ型：利息も借入残高に加算され、複利で残債が膨れる。月々返済不要。

リ・バース60は A型 が標準。本計算機ではどちらも選択可。

残債と清算

残債 = 借入元金 + 積み上げ利息
清算 = 自宅売却額 - 残債

ノンリコース型：清算がマイナスなら自動的にゼロ扱い（相続人に請求しない）。
リコース型：マイナス分は相続人の負担。

不動産減価

本計算機では年X%の減価率を入力可能。

物件タイプ	想定年間減価
都心マンション	0〜1%
郊外マンション	1〜2%
都心戸建て（土地値中心）	0%
地方戸建て	1〜3%
築古木造	2〜5%

入力項目の補足

• 自宅評価額：路線価ベースで査定された担保評価額。不動産会社の簡易査定 × 0.8 が目安。
• 担保掛け目：50〜60%が標準。70%以上は商品が限定的。
• 金利：2.5〜3.5%（変動）。住宅ローンより高め。
• 想定契約期間：契約時の年齢から平均余命まで。男性85歳・女性90歳が標準想定。
• 受給方式：毎月（年金型）/ 一括 / 一括+毎月の混合。
• 月々利息支払い：ON＝家計から利息を払う / OFF＝利息も借入に積み上げ。
• 不動産減価率：将来の自宅評価額の年間下落率。
• ノンリコース / リコース：契約商品で確認。リ・バース60はノンリコース。

ケース別の例

ケース1：自宅3,000万円・60%・3%・月10万円・25年・利息積み上げ・ノンリコース

• 借入限度：1,800万円
• 月10万円受給で15年で限度到達 → 以降は受給停止
• 受給累計：1,800万円
• 残債（25年後）：約1,800万円（限度でキャップ）
• 自宅評価額（25年後・年1%減価）：約2,330万円
• 清算後手取り：約530万円（相続人へ）

ケース2：自宅5,000万円・50%・3%・一括1,500万円・20年・利息月払い・ノンリコース

• 借入限度：2,500万円
• 一括借入1,500万円
• 月々利息支払い：1,500万 × 0.03 / 12 = 月3.75万円
• 利息支払い累計（20年）：約900万円（家計から）
• 残債（20年後）：1,500万円のまま（積上なし）
• 自宅評価額（20年後・年1%減価）：約4,090万円
• 清算後手取り：約2,590万円（相続人へ）

ケース3：自宅2,000万円・60%・3%・一括1,000万円・30年・利息積み上げ・ノンリコース

• 借入限度：1,200万円
• 一括借入1,000万円
• 残債（30年後）：1,000万 × 1.03^30 ≒ 2,427万円 だが限度1,200万でキャップ
• 自宅評価額（30年後・年2%減価）：約1,094万円
• 残債1,200万 > 自宅1,094万 → ノンリコース型なら清算後手取り0円、相続人への請求なし

ケース4：地方戸建て・減価率3%・長期契約

• 不動産価値が急速に目減りし、契約20年目で評価額が借入限度を下回る
• ノンリコース型では契約者は問題なし、相続人もリスクなし
• ただし「家を残したい」遺族には注意喚起が必要

よくある誤解・注意点

• 「家を取られる」ではなく「契約者死亡時に売却清算」：契約者は生きている限り住み続けられます。死亡時に相続人が ①現金で残債清算して家を残す ②売却して清算する の選択。"取り上げられる"わけではありません。
• 同居家族は契約者死亡で立退き必要：配偶者・子供と同居している場合、契約者死亡で自宅売却 → 立退き が原則。配偶者は連帯債務型にして連名契約にすると同居継続可能（リ・バース60の連名型）。
• 金利は住宅ローンより高い：通常の住宅ローン金利（変動0.3〜0.6%）と比べて リバースモーゲージは2.5〜3.5%。20年で約5〜6倍の利息差が出る計算。
• 長生きで受給枯渇リスク：限度額1,500万円を月10万円で取り崩すと12.5年で枯渇。90歳以上まで生きる前提なら月額を5〜7万円に抑える か、年金との組み合わせで設計を。
• 配偶者・推定相続人の同意が必要なケース：金融機関によっては推定相続人全員の同意書を求められます。家族関係が複雑な場合は契約成立まで時間がかかる 可能性。
• 不動産価格上昇局面なら有利、下落局面では不利：日本の不動産は地域差が大きく、首都圏マンションは2010年代以降上昇傾向、地方は下落傾向。自宅の地域・タイプで明確にメリット差 があります。
• 税務上の取扱い：受給した金額は借入なので所得税非課税。ただし契約者死亡時の自宅売却益は譲渡所得として課税される可能性。税理士への事前相談を推奨。

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参考資料

• 住宅金融支援機構「リ・バース60」
• 国土交通省「住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）」
• 一般社団法人 全国信用組合中央協会 リバースモーゲージ解説
• 国税庁「不動産を売ったときの税金」No.1440